6% BTW op 50 000,00 EUR nieuwbouwwerken

20/02/2009

1. Wat?

 

Over een totale gecumuleerde maatstaf van heffing van 50.000,00 EUR wordt slechts 6% BTW aangerekend. Het voordeel voor een bouwheer of koper van een nieuwe woning is dus 7.500,00 EUR (50.000,00 EUR x (21%-6%)).

 

2. Welke werken?

 

Werken in onroerende staat, zijnde:

 

1.    Het bouwen, het afwerken, het inrichten van een onroerend goed.

2.    Prestaties die erin bestaan een roerend goed te leveren en het meteen op zodanige wijze aan te brengen aan een onroerend goed dat het onroerend uit zijn aard wordt.

3.    Iedere handeling, ook indien hierboven niet genoemd die tot voorwerp heeft, zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen:

a.       van een installatie voor centrale verwarming of airconditioning, daaronder begrepen de branders, de reservoirs en de regel- of controletoestellen verbonden aan de ketel of aan de radiatoren;

b.       van een sanitaire installatie van een gebouw en meer algemeen, van al de vaste toestellen voor sanitair of hygiënisch gebruik, aangesloten op een waterleiding of een riool;

c.       van een elektrische installatie van een gebouw, met uitzondering van toestellen voor de verlichting en van lampen

d.       van een elektrische belinstallatie, van brandalarmtoestellen, van alarmtoestellen tegen diefstal en van een huistelefoon;

e.       van opbergkasten, gootstenen, gootsteenkasten en meubels met ingebouwde gootsteen, wastafels en meubels met ingebouwde wasbak, zuigkappen, ventilators en luchtverversers waarmee een keuken of een badkamer is uitgerust;

f.        van luiken, rolluiken en rolgordijnen die aan de buitenkant van het gebouw worden geplaatst.

4.    Iedere handeling, ook indien hierboven niet genoemd, die het voorwerp heeft zowel de levering als de plaatsing van wand- of vloerbekleding, ongeacht of die bekleding of bedekking aan het gebouw wordt vastgehecht dan wel eenvoudig ter plaatse op maat wordt gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte (tapis-plain)

5.    Het ter beschikking stellen van personeel om bovengenoemde werken te verrichten

 

3. Welke leveringen?

 

Naast de bouw van een nieuwe woning wordt ook de verkoop van een nieuwe woning (voor zover dit kan onder het BTW-regime in plaats van het registratierecht) voor 50.000,00 EUR verkocht met 6% BTW.


 

Een nieuwe woning kan met BTW worden verkocht mits:

-          de verkoper daar uitdrukkelijk voor opteert door een BTW-nummer als toevallige oprichter aan te vragen, vooraleer de verkoop plaats heeft en

-          de woning wordt verkocht vóór 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname.

 

Omdat de regeling kan verschillen wanneer het een oprichting dan wel een opgericht gebouw betreft wordt verder in de tekst de regels afzonderlijk vermeld bij oprichting en bij verkoop.

 

4. Welke gebouwen?

 

Het verlaagd tarief geldt enkel voor een woning die na de werken hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als private woning door de bouwheer zelf wordt gebruikt en die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en het er zal houden tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikname (door de nieuwe verkrijger indien levering).

 

Woningen gebouwd om te worden verhuurd komen dus niet in aanmerking voor het verlaagd tarief. Bovendien kan het verlaagde tarief dus ook maar genoten worden voor één woning per bouwheer. U mag wel meerdere gebouwen bezitten.

 

5. Uitsluitingen van het verlaagd tarief:

 

·          Werken uitgevoerd door een niet geregistreerd aannemer.

·          Werken uitgevoerd aan andere gebouwen dan woningen die door de bouwheer zelf worden bewoond, behalve woningen voor sociale woningbouw die tot heden het tarief van 12% genoten. Deze laatste kunnen nu ook genieten van het 6% tarief.

·          Werken uitgevoerd aan gebouw dat reeds genoten heeft van de 6%.

·          Bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen.

·          Zwembaden, sauna’s, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

 

6. Welke aannemers mogen 6% BTW rekenen?

 

Het is alleen aan geregistreerde aannemers toegelaten om facturen op te maken met 6% BTW.

 

7. Toepassingsperiode:

 

De maatregel is van toepassing van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009.

 

BIJ OPRICHTING:

 

De werken moeten voltooid zijn, of indien deze nog niet voltooid zijn moet een factuur gestuurd zijn of een betaling ontvangen zijn vóór de eerste ingebruikname van de woning, en ten laatste op 31 december 2009.

 

Voorbeelden:

1)      Nieuwbouwwoning in gebruik genomen 20 december 2008, en afwerking door plaatsen van een keuken in februari 2009: verlaagd tarief niet van toepassing want de werken vinden immers plaats na de eerste ingebruikname.


 

2)      Nieuwbouw in gebruik genomen op 1 juli 2009: werken tussen 1 januari en 30 juni 2009 komen in aanmerking, afwerking na 30 juni 2009 komt niet in aanmerking.

3)      Aannemingswerken begonnen op 1 december 2009, eerste factuur op 31 januari 2010 ten bedrage van 50.000,00 EUR. Van deze 50.000,00 EUR werd 30.000,00 EUR afgewerkt in 2009 en 20.000,00 EUR in 2010. Het 6% tarief kan worden toegepast op 30.000,00 EUR. Op de overige 20.000,00 EUR dient 21% aangerekend te worden.

 

BIJ VERKOOP:

 

In geval van verkoop van een nieuwe woning of de vestiging van een zakelijk recht mag de woning op 1 januari van 2009 nog niet in gebruik zijn genomen. De levering van de woning moet wel gebeuren vóór 1 januari 2010.

 

Voorbeeld:

1)      Promotor bouwt woning in 2009, levert de sleutels af aan de koper op 20 december 2009, de factuur wordt opgemaakt op 10 januari 2010: verlaagd tarief op 50.000,00 EUR is van toepassing.

2)      Bouwheer bouwt woning en neemt die in gebruik in september 2008. Hij vertrekt in januari 2009 naar het buitenland en verkoopt de woning op 20 februari 2009 met BTW. Het verlaagd tarief is niet van toepassing.

 

8. Procedure:

 

BIJ OPRICHTING:

 

De bouwheer moet 

A.    Bij het BTW-controleklantoor , een verklaring indienen (model op .minfin.fgov.be) waarin hij bevestigt aan de voorwaarden te voldoen om van het verlaagd tarief te kunnen genieten zijnde:

a.         Dat een nieuwe woning wordt opgericht;

b.         Dat deze uitsluitend of hoofdzakelijk voor private woning zal worden gebruikt

c.         Dat de bouwheer er zijn domicilie zal vestigen;

Deze verklaring wordt door de bouwheer ondertekend en krijgt van de BTW-controleur een datum en een referentienummer.

 

B.    Aan de aannemer een kopie van de verklaring overhandigen.

 

De aannemer moet

A.      Op de factuur die hij uitreikt aan de klant en op het dubbel dat hij zelf bewaart volgende vermeldingen aanbrengen:

a.    Het referentienummer van de verklaring;

b.    De datum van de verklaring;

c.     Het BTW-controlekantoor (adres) waar de verklaring werd ingediend.

B.      Een kopie van de factuur waarop 6% werd aangerekend toesturen aan zijn eigen BTW-kantoor op het einde van de maand na die waarin hij de factuur heeft uitgereikt.

 

Belangrijk: behalve in geval van samenspannen tussen de aannemer en de bouwheer, ontlast de verklaring van de bouwheer de aannemer van elke aansprakelijkheid in verband met de toepassing van het verlaagd tarief.


 

U hoeft dus als aannemer niet na te gaan of de oprichter zich aan de regels houdt en bijvoorbeeld de 6% wel beperkt tot 50.000,00 EUR. U mag natuurlijk niet zelf een aantal facturen aan dezelfde klant uitschrijven waarbij u voor een hoger bedrag dan 50.000,00 EUR het tarief van 6% toepast.

 

BIJ VERKOOP: in volle eigendom of  zakelijke rechten:

 

De leverancier van het gebouw of degene die zakelijke rechten vestigt:

 

A.    Bij zijn eigen BTW-kantoor (van zijn woonplaats) en vooraleer de belasting opeisbaar wordt (dus voor de verkoop plaats vindt) een door de verkrijger ondertekende verklaring indienen (model nog niet vastgelegd) waarin hij bevestigt dat

a)        Het gebouw uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd is voor private bewoning;

b)        De verkrijger er zijn domicilie zal hebben.

 

B.    Op de factuur welke hij uitreikt en het dubbel dat hij dient te bewaren vermelden dat:

het gebouw hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, gebruikt wordt als vaste privéwoning van de verkrijger die er zijn domicilie zal hebben.

 

C.   Een kopie van de factuur waarop 6% BTW werd gerekend uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op deze waarin de factuur werd uitgereikt, toesturen aan zijn eigen BTW-kantoor waaronder hij ressorteert.

 

9. Opvolging van de voorwaarden:

 

Om het voordeel van het 6% tarief en de besparing van 7.500,00 EUR te behouden dient de oprichter of verkrijger van het gebouw de voorwaarden van

1. Uitsluitend of hoofdzakelijk gebruik voor privédoeleinden;

            2. Het vestigen van de domicilie;

te behouden.

 

BIJ OPRICHTING:

 

Tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname van het gebouw.

 

Voorbeeld: werken uitgevoerd in 2009, woning afgewerkt en in gebruik genomen op

14 februari 2011. De voorwaarden van privaat gebruik en domicilie dient behouden te blijven tot 31 december 2016.

 

BIJ VERKOOP: (of vestiging van een zakelijk recht)

 

Tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming van het gebouw door de verkrijger.

 

Voorbeeld: door promotor afgewerkte nieuwe woning wordt geleverd en verkocht in december 2009 met toepassing verlaagd tarief.  De koper neemt de woning in gebruik in februari 2010: hij moet aan de voorwaarden van privaat gebruik en domicilie voldoen tot

31 december 2015.


 

10. Besluit:

 

Uiteraard zullen alle bouwheren dit jaar proberen van deze maatregel te genieten. 7.500,00 EUR is reeds een mooi extra budget om te voorzien in de kosten van de woning. Het is daarom heel belangrijk dat de voorwaarden worden vervuld en de procedures strikt gevolgd.

 

De miserie is niet te overzien indien jonge bouwers door foute of onvolledige procedure die 7.500,00 EUR zouden mislopen en de verantwoordelijkheid daarvoor bij u leggen.

 

Om deze redenen dringen we aan dat u bovenstaande informatie grondig doorneemt, bij vragen over de wetgeving ons contacteert en in geval van twijfel steeds ons advies inwint vooraleer aan uw klant te bevestigen of hij al dan niet van deze verlaagde tarieven kan genieten.

 

Bel (09/372.42.42) of mail (info@boekmark.be), we helpen u onmiddellijk zodat u ook uw klant onmiddellijk juist kan informeren.