Afbraak en heropbouw van woningen aan 6% BTW

20/02/2009

1. Inleiding:

 

Het verbouwen van een oude woning (voorheen 15 jaar, sinds enkele jaren 5 jaar oud) kan sinds vele jaren  aan het BTW-tarief van 6%.

Het verbouwen hield in dat er geen volledige afbraak mocht zijn, bepaalde gevels dienden overeind te blijven.

 

Dit hield in dat soms absurde toeren werden uitgehaald om een gebouw, dat enkel nog rijp was voor de sloop, toch gedeeltelijk te behouden om van dit verlaagd tarief te kunnen genieten.

 

Anderzijds werd vastgesteld dat (vooral) in de grootsteden hele buurten verkrotten en leegstand kenden, deze buurten werden stadskankers genoemd. De overheid wou deze kwalijke evolutie stoppen.

 

Vanaf 2007 werd voor deze steden (o.a. Gent) een nieuwe regeling getroffen waarbij de afbraak en wederopbouw van woningen in deze steden onderworpen was aan het tarief van 6%.

 

Deze regeling wordt nu voor een beperkte periode uitgebreid tot het gehele grondgebied van België.

 

2. Wat?

 

De afbraak en de heropbouw van een woning kan voor het volledige bedrag onderworpen worden aan 6% BTW.

 

3. Welke werken?

 

Werken in onroerende staat, zijnde:

 

1.    Het bouwen, het afwerken, het inrichten van een onroerend goed

2.    Prestaties die erin bestaan een roerend goed te leveren en het meteen op zodanige wijze aan te brengen aan een onroerend goed dat het onroerend uit zijn aard wordt.

3.    Iedere handeling, ook indien hierboven niet genoemd die tot voorwerp heeft, zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen:

a.       van een installatie voor centrale verwarming  of airconditioning, daaronder begrepen de branders, de reservoirs en de regel- of controletoestellen verbonden aan de ketel of aan de radiatoren;

b.       van een sanitaire installatie van een gebouw en meer algemeen, van al de vaste toestellen voor sanitair of hygiënisch gebruik, aangesloten op een waterleiding of een riool;

c.       van een elektrische installatie van een gebouw, met uitzondering van toestellen voor de verlichting en van lampen;


 

d.       van een elektrische belinstallatie, van brandalarmtoestellen, van alarmtoestellen tegen diefstal en van een huistelefoon;

e.       van opbergkasten, gootstenen, gootsteenkasten en meubels met ingebouwde gootsteen, wastafels en meubels met ingebouwde wasbak, zuigkappen, ventilators en luchtverversers waarmee een keuken of een badkamer is uitgerust;

f.        van luiken, rolluiken en rolgordijnen die aan de buitenkant van het gebouw worden geplaatst.

4.    Iedere handeling, ook indien hierboven niet genoemd, die het voorwerp heeft zowel de levering als de plaatsing van wand- of vloerbekleding, ongeacht of die bekleding of bedekking aan het gebouw wordt vastgehecht dan wel eenvoudig ter plaatse op maat wordt gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte (tapis-plain).

5.    Het ter beschikking stellen van personeel om bovengenoemde werken te verrichten.

 

Opgelet: In tegenstelling tot de regeling van de 6% BTW op 50.000,00 EUR kan de levering van een gebouw na afbraak, noch de vestiging van zakelijke rechten zoals opstal of vruchtgebruik niet genieten van deze regeling.

 

4. Welke gebouwen?

 

Het verlaagd tarief geldt enkel voor de afbraak van een gebouw (niet noodzakelijk een woning) met daaropvolgend de heropbouw van een gebouw dat na ingebruikname uitsluitend of hoofdzakelijk voor private bewoning wordt aangewend.

 

Merk op dat in tegenstelling met de 6% regel op de 50.000,00 EUR de voorwaarde voor de bouwheer om er zijn domicilie te hebben niet geldt.

 

Het gebouw kan dus worden verhuurd als private woonst, kan bestaan uit één woongelegenheid of uit meerdere appartementen.

 

5. Uitsluitingen van het verlaagd tarief:

 

·            Uitbreiding van een bestaande woning zonder afbraak van het grootste deel van de oude dragende muren.

·            De afbraak van een gebouw met het oog op de verkoop van het perceel als bouwgrond en de daaropvolgende oprichting van een woning voor rekening van de koper van het bouwrijp perceel.

·            De afwerking van een woning voor rekening van de eigenaar die het gebouw heeft gekocht van degene die de woning heeft laten afbreken en gedeeltelijk heropbouwen.

·            Werken uitgevoerd door een niet geregistreerd aannemer.

·            Bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen.

·            Zwembaden, sauna’s, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

 

6. Welke aannemers mogen 6% BTW aanrekenen?

 

Het is alleen aan de geregistreerde aannemers toegelaten om facturen op te maken met 6% BTW.


 

7. Toepassingsperiode:

 

De maatregel is van toepassing van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 (behalve in de betrokken steden waar deze al langer bestaat en normaliter ook na 31 december 2009 blijft bestaan.

 

Voorbeeld: Sloopvergunning en afbraak in 2008, start heropbouw in 2008, afwerking in 2009. Het verlaagd tarief kan genoten worden voor de werken uitgevoerd tussen 1 januari 2009 en 31 december 2009.

 

8. Hoedanigheid van de persoon die het 6% tarief kan genieten:

 

Alleen de bouwheer, met name degene die het gebouw laat afbreken en heroprichten kan, indien alle voorwaarden zijn vervuld, zich beroepen op het tarief van 6%.

 

Het speelt geen rol of die bouwheer een beroepsoprichter, een toevallige oprichter dan wel een onderneming is waarvan de economische activiteit bestaat in het verhuren van privé-woningen.

 

De bouwheer mag uiteraard de werken toevertrouwen aan één of meer aannemers.

 

9. Procedure:

 

De bouwheer moet, vooraleer de BTW opeisbaar wordt (dus voor het voltooien van het werk of het ontvangen van een factuur of het doen van een betaling) bij de BTW-controle van de plaats waar het af te breken gebouw gelegen is een verklaring  indienen. Hiervoor is geen bepaalde vorm of formulier voorgeschreven.

 

In deze verklaring dient vermeld dat het gebouw dat de bouwheer laat afbreken en heroprichten na heroprichting uitsluitend of hoofdzakelijk als privé-woning zal worden gebruikt. Bij deze verklaring dient de bouwvergunning voor zowel de sloop als de heropbouw worden gevoegd. Ook het aannemingscontract dient meegestuurd te worden.

 

De bouwheer moet vervolgens een kopie van deze verklaring overhandigen aan de aannemer(s).

 

De aannemer moet de kopie van de verklaring bewaren ter verantwoording van zijn facturatie à 6%.

 

De door de aannemer uitgereikte factuur en het dubbel moeten verwijzen naar de verklaring welke hij ontvangen heeft van de bouwheer.

 

10. Besluit:

 

Daar waar het oprichten van een nieuw gebouw op een perceel bouwgrond slechts voor een gedeelte van de oprichtingsprijs van 50.000,00 EUR van het 6% BTW tarief kan genieten  kan de afbraak en heroprichting van een gebouw voor de volledige afbraak en heroprichtingsprijs genieten van het 6% tarief.


 

Dit zal kopers van oudere gebouwen met het oog op grondige verbouwing  (maar met blijvend een oud gebouw) doen overwegen om na te rekenen of het niet voordeliger is om het oude gebouw te slopen en een volledige nieuwbouw te realiseren.

 

Ook hier zou het een ramp zijn, mocht een voorgenomen afbraak en heropbouw achteraf toch aan 21% worden belast omdat bepaalde regels niet of niet goed zijn opgevolgd.

 

Het is van het uiterste belang de procedures zeer punctueel op te volgen, de BTW-administratie ziet immers niets door de vingers.

 

We zijn er voor u om dit huzarenstukje te helpen realiseren. Bel (09/372.42.42) of mail (info@boekmark.be) voor elke concrete vraag van uw klant.